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浅析由物业费引发的物业管理纠纷案件的成因及对策

作者:未知   来源:网络转载   阅读:3316   评论:0

近年来,物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出,物业纠纷案件逐年增长,从2010年来受理的物业纠纷案件来看,其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。可以说,当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。通过对笔者近年审理的物业纷案件研究并分析,其形成这一问题的原因,现提出如何解决这一问题的几点对策。

一、业主拖欠物业费的原因

通过对2010年以来审结的物业纠纷案件的研究,发现业主拖欠物业费的主要原因有以下四大类:

一是房地产商遗留下来的房屋质量问题,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾;

二是物业公司服务不到位,业主以不交物业费进行对抗;

三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人,忽视或忘记交物业费;

四是一些业主恶意拖欠物业费。

二、物业费纠纷案件在审理上的特点

一是被告大多处于劣势地位,特别是物业公司服务不到位,业主以不交物业费进行对抗的案件中,业主大多举不出证据来对抗物业公司。

二是多数小区未成立业主委员会,物 业公司沿用的大多是前期物业合同,还有很大一部分是物业公司与业主间根本没有合同,只是物业公司提供了服务,业主获得了利益。

三是该类案件调解和撤诉的比例很高,还有很大一部分缺席审理的,对席并判决的案件很少。

四是欠费理由,是业主败诉的主要原因,业主的欠费理由集中在“暖气不热、地板裂缝、垃圾清理不及时、丢失物品”等问题。诉讼中,被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容:物业公司收费标准无依据;天花板、墙体裂缝,插座不能使用,而物业公司不能及时修理,地下室被盗;小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止……。然而,在法庭上,业主这些看似理直气壮的理由,却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。在几个案件审理中,法庭列出的焦点问题大多包括三方面,首先,物业与业主是否构成物业管理服务合同;其次,业主是否欠费;最后,欠费的理由是否成立。前两个问题很容易查清,多是肯定回答,至于业主最终选择交费和调解的原因均在于对欠费理由无法举出证据来证实,这也是业主败诉的主要原因。

三、对物业纠纷案件上升,法院作为社会救济部门应如何应对

一是立案前审查物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质,对于无资质的物业公司告业主案不予立案;

二是审查双方有无物业服务合同;

三是审查物业管理公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务,对于物业公司没有尽告知义务的案件将要求物业公司先履行告知义务;

四是根据《物业管理条例》第67条“违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉”提出:在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下,要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务,物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的,法院将要求物业公司先行催缴;

五是审查物业管理公司提供的服务是否符合合同约定的标准。该项审查是提醒物业管理公司在起诉业主前应先审查自身的服务意识和服务质量是否到位

六是要加强法治宣传,物业纠纷的起源,表面上看似乎是收费与服务问题,其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位,以及政府部门对物业领域缺乏有效引导。诉讼解决往往都是事后救济,只能治标;而政府部门的积极介入,以及相应法规政策的完善,才能最终对物业纠纷防患于未然。因此我们在审理,物业纠纷案件时,要对发现的问题即使进行总结,并向相关部门发出司法建议。


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