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物业纠纷典型案例解析

作者:未知   来源:网络转载   阅读:4098   评论:0

201241 星期日             

物业纠纷典型案例解析                                            

物业纠纷典型案例解析(转)            

物业收费纠纷解析              

相关法律法规 :《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:                (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;               

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;               

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;               (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;              

(五)按时交纳物业服务费用;               

(六)法律、法规规定的其他义务。             

《物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。               

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。             

《物业管理条例》第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。             

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条:公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.             

《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。                                        《物权法》第七十二条 :业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。             

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识:             

常识一:物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的

物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时,根据有关规定,业主可以要求减收物业服务费,但不能拒交,因为物业管理企业客观上提供了一定的服务,业主拒交物业费的主张是不合理的。

常识二:业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业,业主仍无权拒交物业管理费

按照《物业管理条例》的规定,未经业主大会决议,无论是物业管理委员会还是业主委员会,均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了,单个业主也不能以物业公司进入不合法为由,拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同,本身就违法了。在《合同法》上,这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态,假设之后召开的业主大会决定承认这份合同,则该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力,业主也应根据物业公司已提供的事实服务,交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议,应通过建议召开业主大会的渠道解决,采取拒交物业费的方式不当。

常识三:与物业管理公司未签订过物业服务合同,业主仍需交物业费根据《物业管理条例》规定,选聘物业管理企业是业主大会的职责之一,作为业主大会执行机构的业主委员会,可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力,因此,物业管理企业进入小区提供物业管理服务,只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可,无需再与每位业主单独订立合同。

另外,即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同,但物业管理企业提供了事实的物业服务,业主事实上接受了服务的,物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。

1.因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的典型案例:证明服务不周拒交物业费,法院判决仍须补交70

冯女士因拖欠41个月物业费,被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中,冯女士拿出了有利证据,证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵,如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则,对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减,扣减比例根据实际违约情况确定为30%,冯女士须交41个月物业费的70%。

案例解析:《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,因此,业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务,即使物业公司提供的服务有瑕疵,业主也不得依次为由拒交物业费,但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。

2)非因物业公司的过错产生的物业纠纷

①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的典型案例:业主不满物业服务拒交物业费败诉

720,北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2

元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称,业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子,至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元,请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称,被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意,以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为,《物业管理条例》第67条规定“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说,对于欠费业主应先由业委会督促交费,这是一个强制性条款,在没有业委会督促交费的前置程序下,物业公司无权直接起诉欠费业主。

         法院经审理认为,北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》,在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定,同时,也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》,应视为是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。

《物业管理条例》第六十七条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以

向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交

纳物业费的情况下,无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管

理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间,在公约中已经明确约定当一方违

约时相对方可以申请调解,也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定,在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼,符合双方约定,亦符合法律规定,故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由,法院不予采信。

曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理,并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述,双方约定了物业管理费的标准,但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题,不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议,可向相关的主管机关提出投诉,由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前,曹女士的上述主张没有事实及法律依据。

案例解析:《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,此外,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定公民法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任,因此,物业公司依约提供了物业服务后,业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准,业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准,根据自治原则,被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用,否则就要承担相应的违约责任。

②以无人居住为由拒不交纳物业费的

       典型案例:柳先生及其夫人居住在广州市某小区8701室老两口在澳大利亚女儿家住了半年最近回到自己家物业管理员上门收取物业管理费黄先生讲我们半年都不在家不应该交物业管理费,于是跟物业公司产生了纠纷,为了收取物业费,物业公司将

柳先生告上法院。

法院判决:柳先生应交物业费

        案例解析:第一,所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置并不意味着整个所有建筑物在空置着实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行使用之中而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养如果物业管理费用缺乏来源或者减少就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养得到维持和保证

第二当部分业主将物业建筑物空置后并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量并不意味着可以减少维持保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养的工作量电梯高低压配电设备共用照明水泵消防设施等共用设备设施仍然要投入正常运行仍然需要维修和保养保安的值勤巡逻安全检查等工作量也不会减少清洁卫生环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少

       第三造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用因此空置房的责任不在于物业管理公司

第四减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的虽然物业建筑物空置但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果

典型案例:某女士购买了一套期房,在办理入住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到入住条件,但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题及未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费。

       案例解析:该女士应交物业管理费。

房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准,因为根据有关规定,只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中,由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房,而房屋在验收交接后到产权证办理下来,往往有一个较长的周期,这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此,入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节,买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中,均对房屋交接的程序做了约定的规范,如:要求开发商在交付房屋时,向购房人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房人有权拒绝接收,由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到该女士,虽然她对开发商的交付提出了自已的意见,但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等),同时又收下了房门钥匙,则说明该女士对房屋的交付已表示认可,她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补,但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此,对于其后的物管费应及时交付。

③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷

典型案例:

20054月,黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于200510月,同年11月,业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从20066月份起,黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从200610月份开始,黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付,并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。             

案例解析:本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费用。             

向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定,根据《合同法》第六十一条第一款的规定,当事人应当按照约定正确,全面,诚实的履行合同设立的义务,本案业主应当按时交纳物业服务费。当然,如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务,则业主享有,履约抗辩权。本案不存在抗辩理由,因此,黄女士应当按时交纳物业服务费。            

 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的,承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务,而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务,而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的,不能混淆这两种义务。             

根据《物业管理条例》第四十二条规定,业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时,物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费,业主在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案,出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用。           

 ④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的             

典型案例:艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内,200371日,省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》,规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后,政兴公司按约定进行物业服务,但艾明辉却未交纳物业管理费。2003117,政兴物业公司诉至法院,要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元,并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同,物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。                                

法院判决:市法院审理认为,业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一,该合同对其具有约束力,其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。                                                     

案例解析:根据《物业管理条例》有关规定,业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的,业主应受其约束,负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况,即物业公司无物业收费许可,业主要求确认合同无效,而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定,只要合同未违反法律禁止性规定,应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证,属于行政管理方面的问题,应由行政管理机关进行处理,不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务,业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。             

风险防范:物业公司接受了业主的委托,就要想方设法为业主服好务,履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了,还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用,为了维护自己的权益,为了其他已缴费业主的权益,就要走法律途径来解决问题。               

2、小区发生盗窃引发的纠纷             

相关法律法规:《中华人民共和国民法通则》第一百零六条:公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.             

《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。             

《物业管理条例》第三十五条:业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。               

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。                           

《物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。               

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。              

1)车辆被盗引发的物业纠纷             

典型案例:王女士的汽车停放在小区内,物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年1222日晚车辆丢失。市中院经审理后认为,公安部门对车辆被盗案一直未有结论,据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定,王女士缴纳的露天停车泊位费,仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费,双方之间并不形成车辆保管合同,且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错,判决物业无责。             

案例解析:在此类纠纷中,物业公司是否承担责任,关键是看,物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。                   

1、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理,即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任;              

2、如果没有约定,但有证据证明物业管理公司疏于管理,未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有过错过失的,物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然,如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务,没有过错的,物业管理公司可不承担赔偿责任,因为物业管理公司不是侵权行为人,业主的车辆被窃,是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的,犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系,对业主的车辆没有保管义务。              

3、如果物业管理公司设有专门的停车场,并对停放的车辆收取场地使用费,则应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业管理公司应承担的赔偿责任。在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失时,应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准,即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性,人民法院即可以对该事实予以确认的规定,并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。                

2)业主家中财务被盗引发的物业纠纷             

典型案例:业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.                              

案例解析:首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.            

风险防范:为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷,物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务,严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定,只要尽到了必要的安全保障义务,物业公司是无责任的在此类纠纷中。             

3、因物业维修问题而引发的物业纠纷             

相关法律法规:《物业管理条例》第三十六:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。              

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。              

《物业管理条例》|第四十四条:物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。             

《物权法》第七十条 :业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。               

《物权法》第七十一条:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。                 《物权法》第七十二条 :业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。                

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。                 

(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任             

典型案例:某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象,该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况,要求其及时予以修缮,但物业管理公司一直未采取措施。有一天,住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时,因地面积水滑溜而不幸摔倒,导致右腿骨折,被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果,把物业管理公司告上法院。             

法院判决:物业公司应当承担责任。             

案例解析:根据《物业管理条理》及相关规定,物业管理公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部分和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台,由业主负责维修。             

房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。             

根据物业管理条例第三十六条的规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。               

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 

本案中,小区物业管理公司对公用水箱的渗漏,应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院,应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。             

物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任,就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修,并建立维修责任人制度,对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。            

(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷             

典型案例:对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用             

去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交维修费。             

案例解析:根据《物业管理条理》及相关规定,物业管理公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部分和设备,包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台,由业主负责维修。             

房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。             

根据《物业管理条例》第四十四条:物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修,维修费用应由业主承担。            

3)维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷                              典型案例 A物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶,清洗水箱需要出入顶层的业主家,但这样会破坏该业主家的清洁卫生,因此,物业管理公司清洗水箱时,该业主总是加以阻碍,并要求给予经济补偿。               

案例解析:按照《物权法》第7072条规定,各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权,具有独立支配的权利,但并不意味着对专有部分享有绝对支配权利,不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务,而并非相邻关系的义务,对各区分所有权人在履行义务时所造成的损害给予补偿,则是应当的。             

4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷            

相关法律法规:《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.             

《物业管理条例》第三十六条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。               

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。           

典型案例:某大厦是被告某实业公司开发的写字楼,其产权属实业公司,该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层,由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用中曾数次发生玻璃坠落之事,租户普遍提出意见,但实业公司未及时进行修缮处理。2001521日下午3时许,13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛,致玻璃坠落并破碎,玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部,致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救,先后用去医疗费,护理费,误工损失费等共计人民币8万元。事后,孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭,要求三被告承担赔偿责任。             

被告肖某辩称:玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致,而非本人责任,实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。            

被告实业公司辩称:玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致,本公司对此不能承担责任。             

被告物业管理企业辩称:某大厦窗户玻璃安装存在质量问题,物业管理企业曾多次向实业公司反映,要求其出资修缮,但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责,故不应承担赔偿责任。             

〔判决〕人民法院经审理认为:实业公司系某大厦的所有人,该楼玻璃安装质量不佳,本身存在事故发生的隐患,且在数次发生坠落后未能及时采取措施,在物业管理企业提出改正要求后仍不作为,对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人,关窗时本应该正常方式关闭,但其却用力过猛,致玻璃下落,对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人,曾向实业公司提出改进的要求,已尽管理义务,孙某的伤害同物业管理并无直接的、必然的因果关系,因此,物业公司不应承担法律责任。             

案例解析:本案的核心是谁应当承担民事责任,法院的判决是正确的。            

本案产生的原因,一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题,使用中曾数次发生玻璃坠落,但没有及时得到维修;二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛,致玻璃坠落。因此,要确定谁应承担本案的法律责任,首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论,产权的行使不得妨害他人利益,不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益,存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险,如果这种风险不及时排除,就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理,业主有及时维修的义务,如果这种伤害或者人身损害发生,则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定,物业存在安全隐患,危及公共利益和他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人,应当承担主要责任。             

其次,关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛,是窗户玻璃坠落的直接原因,与孙某的伤害存在必然的直接关系,因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题,使得玻璃存在安全隐患,也是窗户坠落的原因,与孙某的伤害存在间接的因果关系,因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。             

关于物业管理企业的责任,主要是看其是否有过错。从本案的案情来看,物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求,但实业公司并未答复,说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有 特别的约定,物业管理企业不应当承担赔偿责任。             

风险防范:对楼房坠落物致人损害的侵权行为,物业公司是否承担责任,关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错,只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施,那么在此情形下,物业公司是免责的,所以为了避免此类纠纷的发生,关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。                 

5、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷            

相关法律法规:《物业管理条例》第三十八条:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。                

《物业管理条例》第五十条:物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。               

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。                            

《物业管理条例》第五十五条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。       


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