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翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

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黑龙江交通广播《直通998》节目中,李先生打来电话反映,他于2015年进户群力翠湖天地翠园,原来的物业公司是港联物业(广州)有限公司哈尔滨分公司,由于管理水平比较低,去年小区成立业主委员会经过业主投票将这家物业公司罢免,并聘请了新的物业公司,但是港联物业以投票人数过半、房屋面积未过半为由就是不走。

翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)


听众李先生:我是道里区群力翠湖天地翠园的业主。我们这个小区是2015年入户,入户的时候有一家物业公司叫港联物业(广州)有限公司哈尔滨分公司,它就一直到现在这段时间是我们的物业。这个公司说它自己是上市企业,正规公司。但是我和我的邻居都感觉它的维护管理水平非常有限,工作人员也缺乏服务意识。比如我家走廊修一个瓷砖我报了一年,不是遇到现在这个事都不会给我修上。这些东西、这些矛盾可能各家有各家的不同,我就说几个最让我们痛恨的,第一个就是现在这个物业费的收费标准,是一块六,加了4毛钱的特服费,收了我们两块钱,这4毛钱的特服费我们就搞不清楚它经没经过审批,我们都享受什么服务了;第二个物业公司的总经理姓刘,他本人就是我们小区业主,他竟然在自己家挖地下室,我们非常气愤;第三个就是它擅自售卖我们电梯广告;我们整个翠湖这个小区有几个园,其中有个37号楼,是我们翠湖社区广大业主的办公室和活动室,它就一直霸占着,到现在也不给我们用。就这样的情况,种种矛盾吧,我们是去年8月26号,我们在群力街道办的指导和监督下成立了业委会,到11月初我们就全体业主投票:港联我们以后不想再用了,今年年初,道里区物业办组织和监督业委会,通过公开招标形式,新签了一家物业公司,2月14号签的,这样合同备案也都结束了,也都成功了,但是现在这个港联它就是不走,不交接也不撤出,它提了主要是两个理由:第一个是说如果你是陈欠物业费,它必须得把这物业费收到95%,而且还得按照它那标准;还有另一个条件它是说呢,你这个业委会成立不合法,业主投票人数过半,面积没过半。这个事我们也听街道办——它(港联)去好像还起诉了街道办——街道办有个书面的答复,这个面积没过半因为什么呢,因为最开始业委会要面积的时候,是港联提供的,它把什么设备间啊,什么地库啊所有的公用面积全算上了,我们就发现我们这60%多的业主怎么投票,最后面积还没过半呢?差这么多呢?后来我们又去找开发商,发现港联前期给我们的面积多了4万多平米。最后街道办给的解释就是这是合法的啊,没毛病。

翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

欣莉姐:你们小区一共有业主多少户?

听众李先生:我们是1496户。

欣莉姐:投票的结果是什么?

听众李先生:我们当时收集有效票是1029票。不同意用它的是905票,是60%,同意用它只有81票,还有弃权的。

欣莉姐:绝大多数都是不同意再用它了?

听众李先生:对。

欣莉姐:那现在人数过半了,面积过不过半不是物业说了算,而是我们的有关部门像道里的物业办、街道办等等都有一个结论,还有一个就是合同到没到期?这个很关键。

听众李先生:我们现在是跟道里区物业办,还有开发商我们都申请我们想看一下合同,他们没有给我们提供。

节目播出后,港联不动产驻哈尔滨分公司法务代表姚经理来到《直通998》。

姚经理:业主委员会的成立、审批是违规的。国家法律规定,首次业主委员会成立,必须双过半。所谓“双过半”是指人数过半,专有面积占建筑物总面积过半。但是翠园小区业委会没有达到这个要求,它是专有面积没有过半。第一次结果是否的,然后在不到一周的时间,群力街道办就给审批了。

记者:我看过业主委员会备忘录,它的专有面积写的是22万多平米。

姚经理:没有,专有面积是26万8。中间它差了配套设施和车场。车场产权是归开发专有的产权。是产权的,不是人防的。物权法(司法解释)第八条,最高院关于审理纠纷案的若干解释:“专有面积按照不动产登记簿的面积计算,上面进行物权登记的,暂按测绘机构的实际面积计算。”说明现在不管车库登没登记,但是你得必须按实际测绘面积计算。

记者:上面有60%的业主对你们投的罢免票,为什么互相之间关系处的这么差呢?

姚经理:本身这个事情开始时候没有这样,后期是有人在这里发舆论,说一些不利的影响,把这个事情闹成这样了。

记者:你们和翠湖社区业主签订的合同是到什么日期为止?

姚经理:业主委员会正式成立以及新的物业接手,这个合同自动终止。我们已经递交到法院了,起诉了业主委员会和群力街道办。

翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

《直通998》记者通过查阅听众李先生提供的《业主委员会成立备案表》发现:备案表上记录的翠园小区总建筑面积为22万4478.27平米,以此计算,同意成立的业主专有部分面积占小区总建筑面积的57%;而港联不动产的姚经理认为,小区的实际总建筑面积为26万6800平米,“22万平”还应该加上4万多平米的小区地下车库面积,以此计算,同意成立的业主专有部分面积占小区总建筑面积就变成了48%,就不过半了。姚经理认为业委会的成立和群力街道办的审批是违规的。

《直通998》记者薛伦又将电话打给了翠湖社区业委会,找到了副主任米主任。


米主任:我们当时投票就投的建筑面积的票,也没有投地库的票。那你要说地库那谁来投?那地库咋投啊?这个东西都没有“房照”它怎么能算在里面呢?如果我们业委会想要这块地方我们还得和开发(公司)打官司,这都是公共用的区域,我们也不能把这个东西投到票里面啊。

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《直通998》记者采访照片

《直通998》记者又找到了群力街道办事处翠湖社区主任邓主任。

邓主任:因为8月26号那时候,我没来呢,就前期的工作我也问了,说8月26号成立了以后,完了他们的面积没过半,他们就去找去了,找去了以后,就在开发那调的22万几的面积,然后办事处就定这个事,就是说这个东西面积是过半的。在面积这块是有一个叫专有面积,专有面积就是说抠掉绿地、抠掉地下车库、抠掉水房啊很多的这些东西,以后叫专有面积。因为咱们就按照常理来说,不管你这个规矩是什么,那如果不按照专有面积来投票的话,那业主委员会根本成立不了,地库面积谁给它投啊?但是现在港联老说我们不合法么,就所谓他们(业委会)成立的是不合法的、不合规的。但是我们认为我们都是依法依规走的。


《直通998》记者采访视频

《直通998》记者又将电话打给了道里区物业供热管理办公室,采访了物业科科长尚科长。

尚科长:关于翠湖小区业主委员会成立工作,去年11月份成立的业主委员会,由街道履行相关手续,由区级进行备案,在此之后业主委员会召开了业主大会,决定解聘港联物业,解聘港联物业过程当中,港联物业对业主委员会的成立向我们属地街道办事处提起了质疑,并且履行了相关法律程序。在此过程中,纠结的焦点就在于总建筑面积和专有建筑面积认定上。这件事从咱们区级物业管理角度来说,这种案例这也是第一起,在业主委员会和物业公司这块,对于专有建筑面积跟总建筑面积认定上存在不一致的那也是首例。这一块呢下一步工作,我们也将积极督促街道办事处,让业主委员会跟港联物业进行沟通。就此事港联物业已经将此事起诉到法院了,那从我们区办这个角度,我们将配合来进行认定,由司法部分来裁定这块的最终结果。


翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

《直通998》记者采访照片

《直通998》记者又将先后将电话打给了翠湖天地翠园小区售楼处和听众李先生。

记者:咱们翠湖天地的地下车位是产权车位还是人防车位?

工作人员:没有产权的。

记者:都是人防车位是吧?

工作人员:对。

记者:李先生,咱们翠湖这边买的车位是所有权买卖合同还是车位使用合同?

李先生:使用权合同。因为我们家本身就有车位,签的就是使用权,根本就没有产权。

记者:你周围的人也都是这样么?

李先生:都是这个情况。

翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

仲裁员石江峰

《直通998》记者又采访了哈尔滨市仲裁委员会仲裁员石江峰。


石江峰:现在双方争议的焦点是地下停车场是否应当计入建筑物总面积,而建筑总面积的构成,依据最高人民法院建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第八条规定,建筑物总面积等于专有面积的总和。只有建筑物总面积与专有部分面积的总和相等,计算结果才有意义,如果地下车位面积不属于专有面积中,自然也就不能计算建筑物总面积。

       现在从各方表述看,关于车位的性质是产权车位还是人防车位存在争议,如果属于人防车位,就应当不应计算在建筑物总面积内。物业表示地下车位属于开发商,是产权车位,业主说是人防车位,因为他购买的车位是使用权,并不是所有权;售楼处表示出售的人防车位,没有产权车位。一般情况下,在住宅小区建设过程中,人防主管部门会要求开发商提供人防工程配套的,但人防车位是不能办理产权的,也不能属于业主专有部分,当然也就不能计入建筑总面积。鉴于双方纠纷已经提起诉讼了,还看双方提供证据情况来确定地下车位是否应属于影响表决权的建筑物总面积。这个案件确实比较特殊,在我们实践中也存在很多的争议和说法。


《直通998》法律顾问鞠文英律师也发表了意见。


翠湖天地业委会欲炒掉港联物业,物业以投票人数过半房屋面积没过半为由,就是不走!(视频)

《直通998》法律顾问、全国优秀律师  黑龙江孟繁旭律师事务所鞠文英律师


鞠文英:这次事件双方当事人对于人数过半都没有争议,有争议的是面积是否过半的问题,也就是专有部分占建筑物总面积是否过半的问题,所以哪些是专有部分,哪些是建筑物总面积,直接涉及到业主表决权和表决能力的大小强弱问题,对此,目前仅有《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件》一个司法解释,其中第八条对此做出过相应的规定,按照第八条的规定,建筑物的总面积是按照专有面积的总和计算,而专有部分的面积,是按照不动产登记簿记载的面积计算,同时还规定,对于尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算,尚未实测的,暂按房屋合同记载的面积计算。至于双方争议的地下车库,是否应当计算为专有面积,从我们搜集到的广东省高院,针对一家公司与广州市人民政府的一起行政复议纠纷的终审判决当中,出现了小区内已经领取,或可以领取所有权证,由小区统一实施物业管理的所有权人之和的这种说法,也就是不包括开发公司。同时呢,还强调了除了专有部分、共有部分还有属于市政专用部分的场所和设施,如学校、市场配电房等,该部分不能计算在建筑物总面积内,建筑物总面积是全体业主专有部分面积之和,没有包括大确权,也就是产权初始登记的面积,大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积,是扣除的。所以这是一起法律上也比较难认定的疑难纠纷。法律及司法解释目前尚无明确规定。据了解,有关当事人已经就此向法院提出诉讼,让我们还是等待法院的最终裁判结果。   

       另外这里还有人提出地下车库产权的问题,如果开发公司出售的是产权,应当与业主签订车位买卖协议,而不是车位使用权。事实上,车位使用权的买卖实质上就是长期的租赁协议,如果租赁期限超过二十年,超过二十年的部分是无效的。如果合同无效,开发公司可能还涉及到返还超出二十年部分的租金。与此同时,如果开发公司不具有车位所有权或处分权,二十年内的合同效力也可能存在问题,也可能涉及到是否返还二十年内租金的问题,所以我建议各方还是本着解决问题的态度,坐下来好好协商解决此事,否则对各方都可能是一种诉累。


这起案件看来并不像我们想象的那么简单,鞠律师说在法律上、在司法解释上尚没有明确的规定,李先生表示:如果这起案件是哈尔滨首例,以此来推动此类案件的明确裁决,他和业主们都觉得很值得。


听众李先生:它诉我们的结果,不管是谁输谁赢,只不过是一个对面积的认定,对港联物业公司的态度,因为我们对它的了解,它目前这个哈尔滨分公司人员、素质各方面,三年给我小区造成的伤害,我们业主非常非常痛心。我们对它已经毫无信任可言。针对下一步其实业委会和我们全体业主是有这个心理准备的。我们要通过正确的法律途径去维权,不能让这样的企业混淆视听。最后我们非常非常感谢《直通998》、欣莉姐对我们小区情况的报道,我们一定继续支持998这个节目。如果这起案件是我们哈尔滨市首例的话,那我们希望相关部门能够给予重视,哪怕我们小区业主首先站出来,希望能让今后哈尔滨所有的小区,我们所有的市民都能够在遇到类似相关事件的时候,能有一个参考。一旦权益收到损失应该怎么办,如果能起到这个作用,其实我们这些业主觉得值得。


这起案件已经起诉到法院,我们也拭目以待这起案件最终的裁决。《直通998》届时会报道结果。



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