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水表前端漏水致楼下被泡,物业公司有责任吗?

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水表前端漏水致楼下被泡,物业公司有责任吗?


事件回放

 

北京某小区业主张先生,因家中自来水水表前端进水水管接头脱节(当时家中无人),水大量外泄,致使楼下二、三、四楼室内大面积浸水。物业管理公司接到投诉后,立即派人赶到现场,迅速关闭总阀,组织拍照并协助业主清理积水。随后在通知自来水公司、建房单位查看现场无果的情况下(因该小区自来水供应均为业主直接对自来水公司即一户一表),为确保相邻业主能正常用水,并在征得相关业主及业主委员会同意后,由张先生自己购置新接头,物业管理公司帮忙更换。

 

几天后,二、三、四楼业主纷纷找到物业管理公司,反映自家墙纸、墙面、地板等出现变形、脱落、污迹等现象,并认为水是从张先生家中流下来的,要求由物业管理公司出面追究张先生的责任,为他们讨说法。可当物业管理公司提出协调,并答应约张先生与大家见面,一起坐下来商量解决办法时,二、三、四楼业主却以与五楼是邻居,见面感觉不太好为由进行推辞。为解决问题,物业管理公司单独找张先生商量对策,可张先生认为房子是开发商建的,自己未对水管作改动,其小区的管理又有物业管理公司,因此责任应该是开发商和物业管理公司,与她家无任何关系,并且自己交了物业管理费,要给楼下说法也是物业管理公司的事,坚持拒绝与物业管理公司配合商量对策,甚至认为自家损失更大,要求物业管理公司赔偿,否则以后就不交物业管理费。

 

案情分析

 

二、三、四楼业主及张先生家地板等受损是事实,但造成损失的责任方是否一定是业主们笼统认为的“张先生、物业管理、开发商”呢?

 

根据北京市人民政府[2002]60号《北京市住宅区物业管理职责分工若干规定》第六条第一款之规定:“已实行一户一表的住宅区,各户计量水表及其以外的供水管线、设备及二次供水设施,由供水单位管理维护;计量水表出水接口处至业主的用水设施由业主管理维护”,此事件当事人张先生所在小区为一户一表,因此可首先排除小区服务者--物业管理公司管理维修不及时的责任;水管脱节的部位为水表前端的进水管,且张先生家未对此水管作任何改动,因此“水从张先生家流出,责任就归张先生”的观点也不成立。

 

张先生装修入住已有三年时间,按中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款“电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年”的规定,很明显该脱节的水管保修期已过,要开发商担责,也没有道理。

 

最后,经认真分析查实,责任对象应为“自来水公司”。在理清了相关思路后,物业管理公司在五楼张先生家对相关情况进行了逐一核实,并将事件过程记录及相关证据资料进行统一收集,形成书面材料(附上照片),在了解事情真相并在物业管理公司的规劝下,业主们变得主动了,经业主和物业管理公司负责人多次或单独或集体与自来水公司交涉,甚至作好了通过诉讼追讨损失的准备,经多方努力,自来水公司最终分别给四家业主作了相应的补偿。

 

专家点评

 

业主间要补偿真的就“不太好”吗?就因为物业管理公司是小区服务者,淹水就要怪罪物业管理公司,讨说法就得由物业管理公司代劳吗?房子是开发商卖的,开发商就得永远为相关事务买单吗?业主们在事件前阶段的行动及态度能为自己讨到说法吗?以下是笔者作为旁观者的一些个人看法。

 

作为单纯的受害方,该事件中二、三、四楼业主对此类并非因不可抗力因素造成装修受损,依法追究责任,实属天经地义。且二、三、四楼业主是在浸水并出现明显受损特征后,才提出给予说法的要求,无论从法律上,还是从情理上,二、三、四楼业主的请求合情合法。“二、三、四楼业主自认为的当面与五楼业主谈对策不太好”的说法,似乎是过于多虑。五楼张先生本身受害惨重,可自身的不合作态度,不仅不利于事件的妥善处理,而且还让人感觉她是“此地无银三百两”,楼下业主对她的误解自然更深。

 

事件发生后,受损业主本应主动为自己讨说法去争得更多的支持,可该事件中无论二、三、四楼业主还是五楼张先生,却一味地回避,甚至将责任推给物业管理公司,甚至以拒交物业管理费相威胁。业主的举动,不仅损害了可以共同维权的合伙人(相邻业主),也让物业管理公司颇感寒心。

 

该事件的应急处理中,物业管理公司进行了拍照取证,且在更换水管前通知过自来水公司和建房单位,在万不得已的情况下,经相关业主和业主委员会同意后,无偿修好进水管,整个事件处理充分显示出了该物业管理公司为业主服务的责任心。同时,也为协助业主追讨损失准备了充足的证据。物业管理公司对相关突发事件处理的专业技能和实操经验,本应为所有受害业主认同,但让人感到遗憾的是,此事件中无论是二、三、四楼的业主,还是五楼张先生,在物业管理公司要求配合时却各自找理由不愿商量对策甚至将无端之火发泄在物业管理公司身上,倘若没有物业管理公司坚持,业主们回避现实、不主动、不团结的做法,断然不会讨到说法。

 

业主不是弱小者、物业管理不是出气筒、开发商不是替罪羊……作为社会和社区运行中的角色,在生活中必须有敢于承担责任的气量,敢于面对问题,在协调中团结一切能够团结的对象,用事实说话,理智地维护自身的权益。万不可一味地为自己辩解,片面地将责任推卸到他人身上,动辄以拒绝交费、媒体曝光、停水停电等相威胁,强迫他人承担或解决一些不属于职责范围之内的事情。


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