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小区停车费放开后,收费标准谁来定?

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去年底,国家发展改革委宣布放开住宅小区停车服务价格,实行市场调节,物价部门不再限制最高价格。一些小区开发商、物业公司擅自涨价,引发冲突不断。停车费到底该由谁来定?双方发生纠纷如何处理?物价部门还管不管?记者对此进行了调查。


小区停车费放开后,收费标准谁来定?

网络配图

 

矛盾冲突

物业未与业主协商

公示停车费为每月680元

 

15日晚上,在雨花区潇湘名城小区的地下车库入口,不少业主的车被栏杆挡在外面,物业公司工作人员不愿放行。积蓄多日的矛盾爆发,一些业主将栏杆推断,吵闹声打破了这个小区夜里的宁静。而事情的起因源于小区的停车费。


业主唐女士告诉记者,这个小区交房才一年多。2014年上半年,由于地下停车场配套设施还未完善,停车场一直没有正式收费。20149月,物业公司在未与业主协商的情况下公示停车费价格,每月要680元。


“这个价格当时真把我们吓了一跳。”唐女士说,当时大多数业主都不愿按这个价格交费。由于小区并未成立业主委员会,随后几个月内,几名业主代表先后与物业公司协调多次,价格从每月680元先后降至480元、400元、340元。今年11日,物业公司把价格调至300元,但业主们仍不满意。


“周边好几个小区都是200元左右,我们小区的停车场并不比别的小区好,还经常渗水,凭什么比别人贵?”其中一名业主代表程女士说,双方协商无果。14日,小区停车场入口的保安把栏杆放下,禁止未交钱办卡的业主开车进入,不少业主与其发生争吵,最后不得不把车停在附近的马路边过夜。15日晚,便发生了上述一幕。

 

业主为表达不满

堵住小区门口

 

同样,120日,在岳麓区馨香雅苑小区,因小区停车费涨价问题,不少业主为了表达不满,强行堵在地下停车场门口,不让任何车辆出入,当地派出所介入才平息下来。


该小区业主胡先生告诉记者,之前停车费是每月300元。但115日,开发商和物业公司擅自将停车费涨了一倍。记者在停车场入口旁看到一张公告,上面显示,从2015115日开始,对地下停车场实行按次收费,收费办法为:1小时内不收费,1小时至12小时为10/车,12小时至24小时为20/车。


“这样算下来,停一个月要600元,如果每天多出入几次,费用更多。”胡先生说,开发商和物业公司未征求业主意见,突然就将停车费提高一倍,让大家无法接受。


22日,在天心区东怡外国小区,同样因为停车费问题,多名小区业主将车堵在小区门口,表达自己的不满。该小区业主刘女士说,物业公司私自将小区停车费设定为每月500元,业主们觉得太贵,与物业公司协商了三四次,价格还是没有谈下来,“旁边好多小区都是300元,我们最多只能接受这个价格。”


记者在该小区电梯内看到物业公司贴出的收费公告,上面显示,停车月租为每月500元,办理月租3个月以上,每3个月另赠送1个月停车费。


物业说法

建设、运营成本高,停车费应提高


在潇湘名城小区采访期间,记者来到物业公司办公室询问相关情况,其前台工作人员称,自己无法回答相关问题,得找领导才行。记者提出,能否提供其领导的电话号码,或由她直接帮忙联系,她说没有领导电话号码,无法联系。


在馨香雅苑小区,其物业公司工作人员称,停车场的产权属于开发商,涨价是由开发商决定的。而开发商工作人员介绍,他们当初投入了5000万元来建设这个停车场,价格是他们根据自己的建设成本和财务状况来定的,“要不然我们会亏损很多。”


对于东怡外国小区的停车费问题,其物业公司负责人林伟明坦承,在贴出收费公告前,他们确实未与业主协商,贴出之后,协商了三四次,但没有谈拢。“我们贴出公告只是为了告诉业主,我们心里的价格是这样,并没有最终确定,大家还可以再谈。”


林伟明说,小区地下停车场的产权属于开发商,停车费的价格是根据建设成本、运营成本、供求评估等因素确定的,“地下负一层的建设成本,相当于地上三层的建设成本,提高停车费也是有原因的。”


截至215日,该小区停车费价格仍未最终确定。林伟明说,他们会继续跟业主们协商,并将业主的诉求反映给开发商。


问题分析

规定不详细,“协商”难落实


在采访过程中,业主们和物业公司工作人员都提出了同一个疑问。在上述《办法》中,关于协商的规定是“由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定”,这里的“入住业主”是指所有入住业主还是部分入住业主,《办法》并未明确。


林伟明说,在新建的小区内,入住业主的人数每天都在发生变化。如果一个小区暂时入住的业主只有几个人,但将来会有数百人入住,是否这几个已经入住的业主可以代表所有业主进行协商?如果小区已经入住了几百名业主,是否要召集这几百人一起协商才行?


“这些细节没有规定清楚,具体操作起来就会弄出很多麻烦。”林伟明说,目前东怡外国小区入住了100多户,但总共有1000多户,“业主各有各的想法,我们要找多少业主协商才算数?这些业主能不能代表大家?谁也说不清。”


对此,该小区业主刘女士等人认为,物价部门在放开小区停车费价格时,应该充分考虑现实操作的情况,并对此作出详细规定,“要不然弄得大家扯皮扯不清。”


在目前的状况下,林伟明认为,权宜之计就是通过业主委员会来代表业主表达自己的诉求。这样既能让业主们满意,又能让物业公司和开发商信服。


业委会难成立

业主话语权弱


然而,记者发现,近期向本报反映上述停车费问题的业主,他们所在的小区均没有业主委员会。潇湘名城小区的业主程女士说,一群业主自发选出几名业主代表,去找物业公司协商,曾遭到对方质疑:“你们凭什么可以代表所有业主?”在其他一些发生纠纷的小区里,业主也遭遇了这样的情况。


“业主委员会成立起来太难了。”程女士说,在成立业主委员会之前,首先得成立业主大会。从1月初开始,他们就着手准备此事,他们第一次去当地街道办事处申请时,工作人员称要70%以上的业主联名才可申请。随后,他们来到雨花区房管部门咨询,得知只要20%以上业主联名即可,他们再次到街道办事处核实,相关负责人承认只要20%即可。该小区共690多户,他们先后找了170多位业主签字,但街道办事处说要他们再找开发商签字。他们联系开发商,开发商称要等到年后再说。直至216日,开发商仍未签字,“一拖就是一两个月过去了。”


记者从长沙市2015年物业行业工作会议中得知,目前长沙成立了业主委员会的小区仅30%左右。有的小区交房8年,业主委员会也没能成立。这也导致业主在维护自己的合法权益时,遭遇了“个人和一小群人无法代表全体业主”的尴尬。


各方态度


01

举报热线

价格已放开,我们管不了


如果小区未成立业主委员会,开发商和物业公司违反规定私自定价,物业部门是否会介入呢?记者先后采访了潇湘名城等上述三个小区的业主,他们都说拨打过长沙市物价局价格举报中心的电话12358,但对方工作人员都让他们自己去协商。


近日,记者也拨打了12358,向其反映潇湘名城等小区停车费的问题。接电话的工作人员说:“现在价格已经放开了,属于市场调节价,我们这边管不了。”记者反复多次告诉她,物业公司在定价前未与业主协商,违反了《办法》中的相关规定,希望物价部门能够介入。该工作人员说:“我们只能建议您跟物业公司去协商。”


02

国家发改委

各级价格主管部门要加强监管


放开了的价格,物价部门还要不要管?记者发现,在《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)中,国家发改委在要求各省市放开小区停车费的同时,亦提出了加强事中、事后监管的具体措施。要求经营者严格落实明码标价制度,不得利用优势地位,强制服务、强制收费;要求各级价格主管部门依法加强对有关服务市场价格行为的监管,坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为,维护正常市场价格秩序,保持价格水平基本稳定。


《湖南省机动车停放服务收费管理办法》也规定,机动车停放服务管理者违反本办法规定,机动车停放者可以向当地价格主管部门投诉,价格主管部门应当在接到有关投诉后及时依法处理。


03

物业专家

条件不成熟,不应一次性放开


针对上述现象,中国物业管理协会行业发展研究中心研究员李昌认为,目前长沙并不具备直接放开小区停车费的条件,相关部门应该采取一定的过渡措施,防止开发商或物业公司私自涨价,引发矛盾。


他说,放开停车费本意是为了让该行业按照市场规律健康发展,在市场规律里,交易双方本应具备选择权。但小区停车具有极强的局域性,业主平时都需要把车停在自己的小区里,没有更多选择;另外,小区前期的物业公司是由开发商指定的,没有成立业委会的小区也无法更换物业公司。因此,这就变成了带有垄断和强制色彩的消费,“说是市场调节价,其实根本不具备市场调节的条件。”


李昌认为,小区停车费是一项与民生密切相关的费用,物价部门不能简单地将其一次性放开。他建议,对目前物业公司是由开发商指定的小区,以及未成立业委会的小区,仍采取政府指导价进行限定。对已成立业委会的小区,业主有条件按自身需求选聘、更换物业公司,按照更详细的规定进行协商定价,物价部门加强监管。


04

市物价局表示

争取出台相关操作细则


“我们最近也收到了一些关于小区停车费涨价的投诉。”长沙市物价局相关负责人说,政府部门放开小区停车费的本意是为了放权于民,促进相关服务行业的发展。但从政府指导价变为市场调节价,小区停车费定价正处于过渡时期,一些问题也随之显现。


该负责人称,长沙是按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》执行的,由于长沙很多住宅小区没有业主委员会,价格需要由停车服务管理方与业主协商。他们会把目前出现的这些情况反映到省有关部门,争取进一步出台相关的操作细则,完善这一方面的监管。另外,他也建议业主们在入住小区之后,尽快按照相关规定成立业主委员会,积极维护自己的权益。目前,如果停车服务管理方私自涨价并拒绝协商,业主仍可拨打12358投诉。


05

长沙规定

停车服务管理方与入住业主协商定价


为何近期关于小区停车费的纠纷频频发生?在采访业主的过程中,业主们都提到物业公司给出的一个理由:“政府对小区停车费已经放开了,没有规定上限。”


记者查询发现,在去年41日之前,长沙对住宅小区的停车服务收费实行政府指导价,对最高价格作了限定。其标准分别是,室内停车场已购车位的停放服务收费标准为30/月·辆,已租车位的停放服务收费标准为不超过300/月·辆(含物管费30元);室外经核定的停车位停放服务收费标准为不超过90/月·辆。


从去年41日起,长沙开始按照新修订的《湖南省机动车停放服务收费管理办法》(以下简称《办法》)执行,住宅小区的停车服务收费实行市场调节价,物价部门没再规定上限。但该《办法》中明确指出:已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定,未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本办法协商决定或在物业合同中约定。


上述几个小区的业主向记者介绍,目前他们均未成立业主委员会,物业合同也未对停车收费做出特别规定。在这种情况下,按照《办法》规定,小区的停车费价格应由停车服务管理方与入住业主协商决定。但这几个小区的业主都反映了同一个问题——开发商或物业公司在定价前并未与他们协商。


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