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物业项目员工定岗定编,秘诀都在这里~

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物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定,管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算,大致为:多层房屋配6人,高层大楼配8人,不足建筑面积10万平方米的不少于5人。  

物业项目员工定岗定编,秘诀都在这里~

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准       


多层住宅物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:       


1、管理人员


主任:总建筑面积10万平方米以下设1人,10~20万平方米,设一正一副,25万以上,设一正二副;

助理:总建筑面积10万以下设1人,在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人;

社区文化设一人,活动中心、场所的值班人员另计;

管理处财务相对独立,一般设出纳、会计各一人,但可以兼职;

其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

   

2、维修员

建筑面积每4万平方米设置1人


3、绿化员

绿化面积每4000平方米左右设1人


4、保洁员

每140户设1人


5、保安员

每120户设1人


6、车管员

根据道口或岗亭设置,车辆流量大的每班设2人,流量小的每班设置1人,一日3班


二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准


高层住宅物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:     


1、管理人员

建筑面积小于5万平方米设主任1名,每增加5万平方米增设副主任1名;

助理每350户设1人;

社区文化设1人,活动中心、场所值班人员另计;

会计、出纳各设1人;

其他人员可以根据工作需要设置。     


2、机电人员

高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施,要相应配备工程技术人员,建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。       


3、保洁、绿化人员

建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人;

公共场所或商业场所可适当调整人员。       


4、保安人员

每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。       


5、车辆管理人员

依据岗亭或道口设置,车辆流量大的每班每岗设2人,流量小的每班设1人,一日3班。      


三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准


高层写字楼物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:      


1、管理人员

建筑面积小于3万平方米设主任1名,每增加3万平方米增设副主任1名;

助理每2万设1人;社区文化设1人,活动中心、场所值班人员另计;

会计、出纳各设1人;

其他人员可以根据需要设置。       


2、机电人员

高层写字楼要增设空调通风系统,其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加,所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多,一般每1万平方米配4~5人。       


3、卫生、绿化人员

建筑面积每2500平方米配1人


4、保安人员

建筑面积每2000平方米左右设置1人


四、其他类型的物业


如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。


物业管理各岗位人员编制标准(推荐、仅供参考)  


 一、公共事务人员劳动定额 



1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。


2、15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。  


3、干部配置

15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;

15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心班长1人,巡楼班(组)长1人。   


二、保安人员劳动定额



1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米; 


2、全封闭小区每入口需设置3个(三班倒);


3、巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右;


4、封闭停车场每出入口处应设置3人;


5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部,平均按每5-8万平方米配置组长1人;


6、智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时,可适当养活保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人;


7、保安人员综合劳动定额:每2000-2500平方米配置1人。  


三、机电维修人员劳动定额   



1、每个高压配电房值班电工3人。  


2、水工每10万平方米配置1人。  


3、中央空调每10万平方配置1人。 


4、电梯工每10部电梯配置1人。  


5、维修电工每10万平方米配置3人。 


6、综合维修工每10万平方米配置2人。  


7、干部配置标准:   

★30万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;  

★30-80万平方米以上,配置主管1人,运行班(组)长1人,维修班长(组长)1人。  

★80万平方米以上,可考虑配置主管1人,运行班(组)长1人,机电维修班(组) 1人,综合维修班(组)长1人。   


8、综合劳动人数定额

每10万平方米10-12人


四、清洁人员劳动定额   


1、梯级清扫

14层/小时/人   


2、地面清扫

300平方米/小时/人


3、拖楼梯

13层/小时/人


4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线

12层/小时/人


5、洗地毯

360平方米/小时/人


6、刮玻璃

4平方米/分钟/人


7、清洁电梯轿箱(抹钢油)

1个/10分钟

8层以下楼房(无电梯):1梯10栋/人;

9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人。


8、干部配置标准

10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;

20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;

50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人  。


9、保洁人员综合劳动定额

每8000-10000平方米,配置1人


五、园林绿化部人员劳动定额  


1、绿篱及灌木修剪   

(1)墙状绿篱:人工20米/小时,机剪:50米/小时;   

(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时;  

(3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数。


2、大树修剪


(1)冠径15米以上,需三个配合,1棵/8小时3人,平均0.05棵/人.小时;

(2)冠径10-15米,需三个配合,3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时;

(3)冠径5-10米,需二个配合,12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时;

(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时。


3、剪草   

(1)特级、一级草坪:360平方米/人、小时;  

(2)二级草坪:280平方米/人、小时;   

(3)三级草坪:用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;  

(4)四级草坪:用割灌机剪,40平方米/小时。  


4、施肥   

(1)粒肥:撒施,550平方米/小时;点施灌木,240棵/小时;点施盆花,900盆/小时;点施小乔木(环施),50棵/小时;   

(2)液肥:机施两个配合,平均250平方米/人、小时;手喷,室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋,200棵/人、小时;   


5、喷药

机喷,平均350平方米/人、小时;

壶喷,室内大植物15棵/小时;

室外中小植物25棵/小时;

小型盆栽壶喷200棵/小时。   


6、淋水

自动喷淋平均8000平方米/人、小时;人工淋平均2000平方米/人、小时。


7、花苗上盆

时花平均250盆/人、小时,苗木平均200盆/小时


8、花木出圃质量修整

时花平均500盆/人、小时,小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。  


9、盆景   


(1)修剪:小盆平均10盆/小时,中盆平均5盆/小时,大盆平均2盆/小时;   

(2)换泥转盆:小盆平均8盆/人小时,中盆平均2盆/小时,大盆需两个人以上配合,平均1盆/人小时。  


10、插花   


(1)一般插花

★盆花。小盆8分钟,中盆20分钟,大盆35分钟;

★花束。小束15分钟,中束25分钟,大束35分钟;

★花篮。小篮10分钟,中篮15分钟,大篮25分钟。  


(2)创意插花

★盆花,小盆20分钟,中盆40分钟,大盆90分钟;

★花束,小束25分钟,中不40分钟,大束60分钟;

★花篮。小篮20分钟,中篮40分钟,大篮80分钟。   


11、机械检修

正常的周期性检修每月2天/人,突发性检修按机械故障的修理难度而定。   


12、残花清理

报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

   

13、杂物清除

人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。   


14、按绿地面积计

每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人,每5亩花木生产地需工人4人。   


15、建筑内绿化管理

按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。


16、干部配置标准  

30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班(组)长;

30万平方米以上,设主管1人,班组长2人,园艺师每10万平方米配置1人;

如有花木基地时,可增设花木基地主管1人。   


17、园林绿化部人员综合劳动定额

每10万平方米3-4人,花木基地工人每5亩配置4人。



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