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小区装修管理典型案例集锦

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小区装修管理典型案例集锦

 

装修管理是小区物业管理中一项很重要的工作,它在物业管理阶段性工作中扮演着举足轻重、承上启下的作用。为满足广大小区物业工作者的要求,《物业管理微资讯》收集整理了部分装修管理典型案例供大家参考、借鉴。


01、业主提出不合理装修要求怎么办?

某广场一位业主在装修时,向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁,但搞成了反梁,既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师,已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求,管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服,理所当然地加以和善的回绝。然而,这位业主就是听不进去,态度十分固执。三番五次找都未得到应允,他干脆动了硬的,“不管你们同不同意,我都要改”。双方都不让步,问题一下子僵在那里了。

为了避免顶牛,管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导,上下统一口径。然后约见这位业主,建议他写出书面申请,报原设计单位审批(既然你认定可以,那你就通过合法途径办理,把球踢给了对方,矛盾不再集中在自己身上)。这位业主觉得管理处的建议合情合理,欣然同意。后来他咨询了原设计单位,得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费,又要等较长时间才能确定。经过比较,最终取消了改梁的想法。

点评

有些时候,制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说“不”。不妨指条正道,让他自己去试一试,撞了南墙,他自然就回心转意了。到头来,有序管理的目的达到了,你在对方的心目中还是个“好人”。(微资讯摘编自《城市开发》)

小区装修管理典型案例集锦


02、装修期间,

物管人员能否随时进入装修现场?

某小区物业管理处规定,装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭,以便装修管理人员随时检查。一天,管理处工作人员在例行巡查过程中,见一装修户房门虚掩未锁,内有施工的声音,于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。

不久,业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅,并且非法滞留施工人员,侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。(注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定,要对其做出相应的处罚。)

分析

1、本案例中物业管理工作人员的行为,似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务,制止违规装修行为,消除安全隐患,维护广大业主的共同利益,从表面看好像是合情、合理、合法的。可是,本案例中物业管理工作人员以装修管理为由,在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定,侵犯了业主的合法权益,确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项,发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等),并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。当然,如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况,物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“做出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务,因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件,这是业主的权利(在不违章的情况下)。

点评

1、正所谓魔鬼出在细节处,物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题,于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善,人们维权意识日益提高的今天,我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要,重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅,而不能大大咧咧地“推门而入”。

2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节,不卑不亢,体现出热情服务、依法管理的职业风貌,避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作,可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确,也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确,还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之,物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务,规避这类风险。

4、在处理现场违章装修时,如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时,物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据,以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为,授人以柄。(微资讯摘编自网络)

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03、自家房也不能改结构

某市中级人民法院审结一起房屋恢复原状案,案件被告李女士虽然装修改变的是自己楼房的房屋结构,却仍然被法院判令恢复原状。

李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套,该房屋位于楼房的一层,2001年2月6日,李女士为做生意方便,未向物业管理单位报批,擅自将该房屋朝南阳台的部分南墙拆除,安装了铝合金门,作为物业管理方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下,向法院起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状,并负担本案的诉讼费用。

分析

原告观点:物业管理公司认为李女士拆阳台行为破坏了楼房的整体结构,影响了房屋的安全与美观,侵犯了小区内其它业主的权益,理应予以纠正。

被告辩词:被告李女士认为其对该房屋享有合法产权,拥有房地产权利证书,改变的是自家的房屋结构属正当行为,别人无权干涉。

法院判决:此案经过法院调查,发现原告方反映的情况属实,法院审理后认为,李女士的房屋虽属单位分房,享有房屋合法产权,但其为了自己做生意方便擅自将该房屋南阳台南墙部分拆除的行为,破坏了楼房的整体结构,影响了整栋楼房的安全,违反了政府有关装修管理规定,属不恰当行为,判令李女士自行拆除的自家楼房南阳台南墙部分恢复原状,并承担本案的全部诉讼费用。

点评

业主违规装修,是目前大多数管理单位感到较难处理的问题,装修有装修的规定,这不仅涉及美观,而且还影响到房屋的安全,但是,执行规章制度,通常得讲原则,但过于原则,又往往顾及不了情面,本案业主和管理公司的矛盾升级到了非通过法律来解决的地步,也许有其客观原因,但是如果管理公司处理问题多讲究一些方式方法,增加一些宣传和引导,换个思路来处理,提高工作艺术,在李女士装修前就进行说服,也许能少一些矛盾和损失,多一些理解和支持。(微资讯摘编自《中国青年报》)

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04、房屋设计“一卫”,业主擅改“两卫”

案情

楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。

问题

顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?

判决

顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。

依据

建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条:住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;


(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;


(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;


(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;


(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。(微资讯摘编自《法律快车》)

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05、物业公司强拆业主违章建筑

法院判物业承担法律责任

强行拆违建,物业公司成被告

2001年2月16日,南京市民张小阜女士与南京华宁房地产开发有限公司签订了购买其位于该市鼓楼区北京西路华瑰园03幢702室的合同。同年6月13日,张小阜收到售房方交付的702室房屋钥匙,并与苏宁物业公司签订了物业管理合约。7月16日,张请装潢工人对新房进行装潢。装潢过程中,张女士在内厨房外北阳台上,用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房,且进行了内外装潢,该房系违章建筑。

  

同年9月27日晚约7时许,负责小区物业管理的苏宁物业管理有限公司的保安人员,率七八个人来到张的新房,限装潢工黄某5分钟内离开该房。黄某离开后,苏宁物业公司的相关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午,张找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许,苏宁物业公司的邱某带领该公司数人,经701室窗口跳入张家北面阳台,将其违章搭建的厨房全部砸毁,厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

  

事后张与物业公司多次交涉未果,遂于2001年10月11日将苏宁物业管理有限公司告上南京市鼓楼区人民法院,法院受理了这起少见的财物损害赔偿纠纷案。

庭审交锋激烈,双方均认为各自有理

  

原告张小阜女士在诉讼请求中,要求判令被告苏宁物业管理有限公司赔偿物品损失费23000元,精神损失费5000元,并要求被告承担本案全部诉讼费。

  

法院受理此案后,根据本案的特点,依法组成合议庭,对案件进行审理。在展开调查质证,并对原告受损害程度委托权威机构作出鉴定评估的基础上,先后两次开庭审理此案。庭审中,原、被告争辩激烈,没有丝毫相让余地。

  

被告苏宁物业公司辩称:原告在诉状中所称在外阳台上搭建的厨房系违章建筑。原告未提供相应的证据证实损害行为系被告所为。被告不清楚原告起诉的依据是什么。另认为,原告要求被告赔偿其精神损失费没有法律依据,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

  

对于被告的辩称,原告对搭建的厨房系违章建筑不持异议,但认为原告没有权利拆除违建,并坚称自己违章搭建的厨房及屋内物品系被告强行拆除并毁坏。庭审过程中,原告增加诉讼请求,称由于被告的损害行为,毁坏了原告外厨房自来水管,厨房排油烟气管等,同时由于自来水管被损坏漏水,造成同幢楼102室厨房、餐厅装潢受损,损失费用高达4685元,要求被告一并赔偿。原告针对自己的诉讼主张,提供了相关证人证言及现场照片等证据。

  

法院第一次开庭后,对原告损坏现场进行了实地勘查,并据此委托华盛兴伟资产评估有限公司对原告所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估,鉴定结论总损失额为12042元。审理中,由于被告否认损害行为系其所为,坚持原告所损的厨房系违章建筑不应赔偿,原告要求赔偿精神损失费没有法律依据,故法庭调解无效。

  

法院一锤定音:被告应承担法律责任

  

2002年4月12日,鼓楼法院依据查明的事实,就此案作出一审判决,判决被告苏宁物业管理有限公司败诉,并于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告财物损失费12042元。本案受理费及鉴定费共1930元由被告承担。

  

法院就此案作出的判决理由是:原告在北阳台所搭建的厨房虽系违章建筑,应当拆除,但该权利应由行政主管部门行使,被告作为物业管理公司,无权行使该权利。原告作为厨房的搭建人,其投入的建筑材料、人工费及厨房内的生活设施、物品系其合法财产,理应受法律保护。被告擅自闯入原告民宅,毁坏财物属不法侵害行为。原告财物受损与被告的侵害行为之间,有直接的因果关系,被告对原告所造成的经济损失理应予以全部赔偿,具体赔偿数额应以鉴定结论为准。故原告的诉讼请求成立,本院应予支持。此案审理中,原告增加的诉讼请求因涉及案外他人的利益,本案不作处理;有关原告提出的精神损失费赔偿,缺乏法律依据,本案亦不予支持。依照我国民法通则有关法律条款,故作出上述一审判决。一场闹得沸沸扬扬、公说公有理,婆说婆有理的官司,总算有了定论和说法。然而透过此案的审理和判决,当事人双方及社会公众,物业管理部门,该如何以此案为戒,吸取教训,却是一个未完的话题。在法治社会里,若物管部门及户主都能依法行事,自觉用法律法规约束自己的行为,也许根本就不会闹出类似的官司来。(微资讯摘编自《法制日报》,文/李自庆、刘坤、古民轩)

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06、楼上跑水,楼下业主要求物业赔偿

案例介绍

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。

对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔?

案例分析

1、楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起的跑水都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2、房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

3、楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

4、物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。(微资讯摘编自网络)

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07、物业禁装防盗网,业主被盗谁担责?

一业主欲在家里阳台上安装防盗网,遭到小区物业公司制止,结果家中被盗。业主以此为由拒缴物业管理费。市中级法院昨日判决酌情减免该业主20%物业管理费。

江汉区某小区业主刘先生2009年与小区物业公司签订《物业服务协议》,约定由物业公司提供物业服务,刘先生按每平方米每月1.60元的标准交纳物业服务费。

当年底,刘先生家中装修时,准备封闭阳台,安装防盗网。小区物业公司以封阳台可能破坏外墙统一布局为由,制止安装防盗网。

2010年6月,刘先生家中被盗,损失万余元。刘先生认为此事与物业公司禁止安装防盗网有关,自2010年9月起,拒交物业服务费。截至2013年9月,共拖欠物业服务费6000余元。

物业公司多次向刘先生家发出催缴通知书,刘先生置之不理。今年1月,物业公司诉诸法院,请求判令刘先生支付拖欠的物业服务费6000余元及违约金1.1万元,合计1.7万余元。

刘先生辩称,拒缴物业费是因为物业公司禁止其封闭阳台安装防盗网,导致家中被盗。物业公司则称,根据《物业服务协议》约定,公司有维护小区建筑统一美观风格的责任,对刘先生家中被盗没有过错。

一审认为,物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效,双方均应履行合同义务。物业公司提供了物业服务,刘先生应交纳拖欠的物业服务费。但因物业服务存在一定瑕疵,对此期间的物业服务费,法院酌减20%。刘先生并非无故不交纳物业服务费,对物业公司要求支付违约金1.1万元的诉讼请求,法院不予支持。判决刘先生向物业公司支付2010年9月至2013年9月期间所欠物业服务费5000元:驳回物业公司其它诉讼请求。

刘先生不服,提起上诉。市中级法院昨日维持原判。

律师说法

现在很多业主抱有这样的观念:既然物业管理公司每月都收取业主的物业管理费,就应该负责社区里所有的公共事务,一旦出现问题,就唯物业公司是问。甚至有业主家里被盗之后,找物业管理公司要求赔偿。

那么,物业公司是否应该承担住户被盗责任呢?由于《物业服务协议》中并未约定物业公司对小区住户负有防盗义务,我国法律也未规定物业公司对小区住户的个人财产负有保护义务,本案中,刘先生提出物业公司对其家中被盗负有责任,这一主张既无合同约定,亦无法律规定,法院不会支持。

物业公司与刘先生签订的《物业服务协议》合法有效,双方均应依照合同积极履行各自义务。根据物业服务合同,物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务,业主家中被盗虽系刑事案件,但与物业公司安全防范存在疏忽有关。最终,法院酌定刘先生向物业公司支付80%的物业服务费。

一般而言,物业公司提供的服务包括维护公共区域内的治安防范,如果是物业公司存在明显失职导致业主家里被盗,应该承担相应责任,否则物业就不担责。业主不能以拒交物业费来对抗,那样损害的是大众利益。(微资讯摘编自《长江日报》)



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